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许家印内部讲话揭秘恒大平衡术:庞大土储+现金为王

文章来源:admin    时间:2019-10-27

  

近年来,外界因为高负债率对恒大产生质疑。但我们发现,恒大的经营不仅没有受到高负债影响,销售业绩反而持续创新高。恒大到底是如何实现高速发展与风险控制的平衡?此次大举转型,恒大又将如何持续实现快速稳健发展?

2016年中国恒大实现销售金额3733.7亿元,同比大增85.4%;完成全年3000亿元销售目标的124.5%,首次取代万科成为行业一哥。恒大近三年的业绩复合增长率为54.9%,在3000亿梯队的房企中位列首位,如果以这个增速测算,今年恒大的销售业绩将超过5000亿元,市场占有率超5%。

近几年,恒大能取得持续的高速增长,充足且优质的土地储备是重要原因之一。根据2016年中报显示,截止2016年上半年土地储备建筑面积1.86亿平方米,较2015年上半年增加4200万平方米,同比增幅达29.2%。

注:万科仅公告规划中项目及旧改项目权益建筑面积,保利土地储备为年报中可售计容积率面积扣除已签约部分。

但硬币总有两面性,大量土地储备虽然一定程度上推高了房企净负债率,但也是推动业绩持续增长的重要动力。尤其在国内 资产荒 的大背景下,如何在竞争激烈的土地市场中获得优质土地,是所有房企都面临的一道难题。与维持好看的资产负债表相比,获取优质项目实现持续发展显得更为重要。

在相对较高的负债率运作模式下,维持 现金为王 的战略便是恒大规避风险的方法。在我们选取的四家龙头房企中,恒大账面现金最为充足,数据显示,其2016年中期货币资金达2120亿元,同比增加159.9%,远高于其他三家龙头企业。同时,恒大2016年中期的现金短债比为1.23,现金足以覆盖短期有息负债。此外,恒大房地产项目热销和高回款率也为恒大带来了源源不断的现金回流。数据显示,截至2016年12月31日,恒大现金余额超3000亿。

如果说快速的规模扩张和资金平衡为恒大的地产业务发展打下了坚实基础,那么金融、文化旅游、健康三大新产业的布局则体现了恒大日趋成熟及稳健的发展规划。

本着 稳健第一,发展第二 的原则,恒大要求新产业建设中的投入需充分考虑风险因素。以恒大人寿为例,其积极调整了保险业务的产品结构,提升了风险保障型和长期储蓄型原保费占比,严格控制投资端的风险系数。此外,恒大积极调整三个新产业的组织和管理构架,在引入总部和外界优秀人才的同时,建立完善的管理和运营制度,多方位树立保障。

其次,恒大房地产业务多年来累积的客户资源,也将成为其新产业发展的重要动力。恒大作为国内优秀房企的影响力将辐射至其他相关行业,品牌效应有助于恒大进行新产业拓展。

总结:我们认为,高杠杆经营模式并非贬义,通过合理的负债经营,能攫取更大的利润空间,如果同时保证足够的账面现金以及稳定的销售回款,企业的资金安全就能得到保障,也能实现稳健高速发展。这一点上,恒大持续增长的销售业绩无疑作出有力的回应。

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